Anzeige
Themenwelten Berliner Morgenpost
Extra: Kauf direkt vom Bauträger

Freundliche Übernahme

Mit Abnahme der Immobilie beginnt die Gewährleistungsfrist. Warum dieser Termin für Käufer und Bauträger so wichtig ist

Vor Abnahme der Immobilie sollten Käufer diese genau auf Mängel prüfen. FOTO: HIGHWAYSTARZ-PHOTOGRAPHY / ISTOCK

Christian Finkbeiner 

Die Abnahme der Immobilie ist der vielleicht wichtigste Akt des Käufers neben dem Unterschreiben des Kaufvertrags. Mit der Abnahme übernimmt er den Bau und ist von nun an für die Immobilie verantwortlich. Er muss sie gegen Sturm, Brand, Diebstahl selbst versichern. Als neuer Eigentümer liegt es nun an ihm, dem Bauträger Fehler und Mängel nachzuweisen.

Bei jeder fertiggestellten Immobilie sollte der zukünftige Eigentümer daher eine genaue Überprüfung vornehmen. Denn „die Anzahl von Objekten, die gar keine Mängel aufweisen, ist sehr nahe an null,“ so der Bausachverständige Ulrich Schiffler vom Verband Privater Bauherren (VPB), „der Anteil von Bauvorhaben, die zwar keine wesentlichen, aber schon gewichtige und/oder viele Mängel aufweisen, liegt nach meiner Erfahrung bei etwa 30 Prozent.“ Er empfiehlt daher zunächst eine technische Abnahme, die der Bauherr oder ein fachlicher Berater durchführt, um Mängel festzustellen. Dabei sollten alle Auffälligkeiten dokumentiert und fotografiert werden.
Unger Park
Erst danach folgt dann die schriftlich bestätigte Abnahme. Mit dieser beginnt eine weitere wichtige Frist: die für Gewährleistung von bisher nicht erkannten Mängeln. Zurzeit beträgt sie fünf Jahre.

Doch was sind überhaupt Mängel? Schon darüber ließe sich trefflich streiten. Allgemein ist ein Mangel etwas, das von den vertraglichen Absprachen und üblichen handwerklichen oder technischen Ausführungen von Arbeiten abweicht. Im Alltag ist jedoch nicht jede Abweichung als Mangel zu bewerten, den der Bauträger beheben muss. Es gibt handelsübliche und technische Toleranzen. Typisch hierfür sind zum Beispiel die Maserung von Holzmaterialien oder Abweichungen in Farbe und Struktur von Fliesen. Dazu gesellen sich Mängel, deren Beseitigung unmöglich oder unverhältnismäßig erscheinen. Geringfügige Kratzer in Fensterrahmen fallen oft darunter. Allerdings könnte hierbei ein Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich für den mangelbedingten Minderwert bestehen.

"Die Anzahl von Objekten, die gar keine Mängel aufweisen, ist sehr nahe an null"

Ulrich Schiffler, Verband Privater Bauherren (VPB)

Für die Gewährleistung ist es wichtig, einen Mangel festzustellen und dem Bauträger eine Frist zu setzen, bis wann er beseitigt sein sollte. Am besten per Einschreiben mit Rückschein. Zu den immer wiederkehrenden Mängeln gehören Risse in Putz und Mauerwerk, undichte Fenster und Türen, nicht fachgerechte Dämmung. Darüber hinaus nasse Keller, rissige Holzbalken, schlecht gegossener Estrich und defekte Heiz- und Lüftungsanlagen. Selbst falsch bemessene Anschlusshöhen bei Gebäuden und Gelände sind ein Dauerbrenner.

„Das hat etwas mit Preisdruck zu tun und mit der Notwendigkeit, ,unproduktive‘ Beschäftigungen auf ein Minimum zu reduzieren. Da spielt das Generalunternehmerwesen eine Rolle, bei dem ein Hauptunternehmer alle Leistungen einkauft, die er nicht mit seinem eigenen Betrieb erbringen will, und die Preise der Nachunternehmer dann nach unten drückt,“ sagt Ulrich Schiffler.

Richtig schwierig kann die Lage werden, wenn der Bauträger die Mängel nicht anerkennt, sich weigert, sie zu beseitigen, und die gesetzten Fristen verstreichen lässt. Doch auch dann ist der Käufer nicht ohne Rechte. Zum einen besteht die Möglichkeit zur Selbstvornahme, bei der er die beanstandeten Arbeiten selbst oder durch ein anderes Unternehmen beseitigen lässt. Die Kosten kann er dem Bauträger in Rechnung stellen. Zum anderen kann der Eigentümer den Baupreis um den Wert der Mängel mindern. Auch ein Rücktritt vom Vertrag mit dem Bauträger ist ein Mittel. Allerdings setzt diese Rückabwicklung erhebliche Pflichtverletzungen des Unternehmens voraus. Und da man am Ende ohne Immobilie dasteht, ist dies nur das äußerste Mittel.
Weitere Artikel