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Themenwelten Berliner Morgenpost
Blick ins Umland

Karsten Jungk von Wüest Immobilien rät zum Berliner Nordosten

In Berlin wird es eng und teuer. Deshalb ziehen mehr Menschen an den Stadtrand – und darüber hinaus. Bei der Wahl des Ortes spielt die Verkehrsanbindung an die Hauptstadt eine entscheidende Rolle

Das beschauliche Teltow ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen. FOTO: IMAGOJOKO

Lars Klaaßen  

„Halleluja Berlin“ sang vor gut 13 Jahren Rainald Grebe, „alle wollen da hin, deshalb will ich das auch.“ Mit seinem Lied „Brandenburg“ machte er sich über das Umland der Hauptstadt lustig, dort könne er „bald alleine wohnen“. Diese Zeiten sind vorbei. Da es so viele Menschen nach Berlin zieht und dort die Immobilienpreise kräftig anziehen, steigt die Nachfrage auch in Brandenburg deutlich.

Die Schere zwischen knappem Angebot und steigender Nachfrage ist im Zentrum der Hauptstadt am größten und wird zur Peripherie kleiner. „Insbesondere in den nordöstlichen Bezirken Berlins wird die Einwohnerzahl in den kommenden zehn Jahren überdurchschnittlich steigen“, sagt Karsten Jungk, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner Deutschland. „Generell sind Wohnungen außerhalb des S-Bahn-Rings mit einer guten Verkehrsanbindung stark gefragt.“
Deutche Wohnen
Von dieser Entwicklung profitiere auch der Berliner Speckgürtel. So wächst die Bevölkerung seit 2010 in Potsdam mit einem Plus mit von zwölf und in Teltow von 14 Prozent prozentual stärker als in Berlin mit 9,6 Prozent. Auch Bernau, Falkensee, Blankenfelde-Mahlow und Nauen verzeichnen zwischen 7,6 und sechs Prozent Bevölkerungszuwachs.

„Wer in Brandenburg wohnt und in Berlin mit seiner Berufstätigkeit ein Durchschnittseinkommen erzielt, bekommt in Form der günstigeren Miete sozusagen ein zusätzliches Monatsgehalt“

Maren Kern, BBU-Vorstand

Preise ziehen an

Auch Investoren haben das Berliner Umland entdeckt. Ein Risiko-Rendite-Ranking vom Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber kam zu dem Ergebnis, dass in guten Lagen des Berliner Zentrums die empfohlene Mindestrendite unterschritten werde. So fokussiere sich die ungebrochene Nachfrage in allen Segmenten zunehmend auf den Stadtrand und das Umland. Mit Folgen: Die Preise angebotener Eigentumswohnungen stiegen etwa seit 2013 im Landkreis Barnim um mehr als 70 Prozent. Das ist bundesweit eine der dynamischsten Entwicklungen.

Vor allem Familien zieht es aus der Hauptstadt in Kleinstädte wie Ludwigsfelde. FOTO: IMAGO
Vor allem Familien zieht es aus der Hauptstadt in Kleinstädte wie Ludwigsfelde. FOTO: IMAGO
Da die Preise in Brandenburg von einem niedrigen Niveau kommen, sind sie bislang noch attraktiv. Zum Beispiel in Glienicke/Nordbahn: Mehr als 1600 Eigentums- und Mietwohnungen, Reihen- und Doppelhäuser sind hier an der nördlichen Grenze Berlins in den vergangenen 20 Jahren entstanden. Der Immobilienverband Deutschland (IVD), Region Berlin-Brandenburg, kalkuliert dort einen „Schwerpunktpreis“ für Ein- und Zweifamilienhäuser von 420.000 Euro. Das bezieht sich auf Weiterverkäufe der Baujahre ab 1990 in Massivbauweise mit 130 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmetern Grundstücksfläche bei mittlerem bis gehobenem Ausstattungsstandard sowie normalem bis gutem Bauzustand.

Wie sich wiederum die Mieten in Berlin und Umland entwickeln, hat der BBU-Marktmonitor 2018 erfasst. Mit rund 350 Mitgliedern, die gut 1,1 Millionen Wohnungen bewirtschaften, ist der BBU der größte wohnungswirtschaftliche Verband der Hauptstadtregion. Mit durchschnittlich 6,44 Euro nettokalt pro Quadratmeter bei Neuvermietung in den Städten des Berliner Umlands lagen die Preise deutlich unter dem BBU-Wert für Berlin (7,45 Euro pro Quadratmeter). Die Steigerungsrate bei Neuvermietung im Umland war mit 3,5 Prozent geringer als die der dortigen Baupreise. Eine neu angemietete BBU-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostete hier rund 390 Euro nettokalt.

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Nochmal deutlich günstiger als im Speckgürtel wohnt es sich in den Städten im weiteren Metropolenraum Brandenburgs. Bei Neuvermietung wurden im Schnitt 5,25 Euro nettokalt aufgerufen. Eine durchschnittliche Wohnung mit 60 Quadratmetern kostete hier im Schnitt 315 Euro monatlich. Im Vergleich zu Berlin entspricht das einer geringeren Mietbelastung von rund 1.600 Euro pro Jahr.

Neue Wohnquartiere entwickeln sich vor allem entlang der S-Bahn-Linien. FOTO: IMAGO/RÜDIGER WÖLK
Neue Wohnquartiere entwickeln sich vor allem entlang der S-Bahn-Linien. FOTO: IMAGO/RÜDIGER WÖLK
„Wer in Brandenburg wohnt und in Berlin mit seiner Berufstätigkeit ein Durchschnittseinkommen erzielt, bekommt in Form der günstigeren Miete sozusagen ein zusätzliches Monatsgehalt“, sagt BBU-Vorstand Maren Kern. Doch je weiter man aus der Stadt zieht, desto stärker stellt sich die Frage nach dem Weg zur Arbeit. „Der Speckgürtel ist nur eine Lösung, wenn Infrastruktur und ÖPNV dafür auch ausgelegt sind“, sagt Carsten Sellschopf, Chief Operating Officer des Immobilienentwicklers Instone Real Estate. Vor allem entlang der S-Bahn-Linien entwickelten sich Wohnquartiere und wüchsen die Kleinstädte.

Auch ein Regionalbahnhof sowie die Nähe zur Autobahn sind relevante Faktoren – und Arbeit vor Ort. In Ludwigsfelde etwa leben sowohl Menschen, die dort einen Job haben, als auch Berliner, die Wohneigentum zu moderaten Preisen suchen. Von knapp 26.000 Einwohnern arbeiten mehr als 12.000 in der Stadt. Täglich pendeln etwa 9900 nach Ludwigsfelde und rund 7000 heraus. Im Zentrum hat man auf das Wachstum reagiert: mit dem Bau von zwei benachbarten Wohn- und Geschäftshäusern sowie 14 Reihenhäusern – insgesamt 133 Wohneinheiten. Der Bauherr kalkuliert mit einer künftigen Miete von 10,50 beziehungsweise elf Euro pro Quadratmeter.

Übrigens ist auch Spötter Grebe mittlerweile in die Uckermark gezogen. Von dort pendelt er regelmäßig in die Hauptstadt, denn auch nach mehr als 13 Jahren stimmt noch eine andere Liedzeile: „In Berlin kann man soviel erleben.“
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