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Bausachverständiger bei Erstbesichtigung einer Bestandsimmobilie

Eine Bestandsimmobilie ist in der Regel günstiger als ein Neubau. Allerdings nur, wenn man vor dem Kauf gewisse Dinge beachtet. Anderenfalls schnappt später die Kostenfalle zu

Eine Immobilie sollten Interessenten am besten nicht allein besichtigen. DPA / CHRISTIN KLOSE

Theresa Baldus 

Das Angebot an Neubauten ist gering. Auch sind sie in der Regel teurer als eine Bestandsimmobilie. Allerdings kommen beim Kauf eines gebrauchten Hauses Kosten obendrauf, die zunächst schwer zu kalkulieren sind. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist ein erster Schritt, ins Grundbuch zu schauen. Dort sind mögliche Rechte Dritter eingetragen, die gegen den Erwerber wirken können.

Preis passt zum Zustand

Eine der schwierigsten, aber zugleich wichtigsten Aufgaben ist es, den Zustand des Objektes zu überprüfen. „Eine Bestandsimmobilie ist nicht unbedingt in einem schlechten Zustand“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer für Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund Deutschland. „Aber genau das gilt es herauszufinden.“ Und selbst wenn das Haus heruntergekommen ist – das bedeutet nicht automatisch: Finger weg. Sofern der Kaufpreis das widerspiegelt, also so niedrig ist, dass der Gesamtpreis inklusive der Kosten für eine Modernisierung oder Sanierung gerechtfertigt ist und der Käufer ferner Lust und Zeit für Sanierungsmaßnahmen hat, spricht nichts dagegen.
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Den Zustand einer Immobilie zu überprüfen, ist für einen Laien fast unmöglich. „Wir empfehlen daher, einen Experten zur Besichtigung mitzunehmen“, sagt Happ. Ein professioneller Bausachverständiger verlangt für seine Dienste allerdings um die 1000 Euro. Daher sollte man einen solchen nur dann beauftragen, wenn man die Immobilie bereits besichtigt hat und echtes Interesse besteht. Bei einer Erstbesichtigung reicht stattdessen ein Freund, der vom Fach ist.

Dennoch ist die genaue Beurteilung des Zustandes kaum möglich. Wie will man zum Beispiel herausfinden, ob die Balken im Dachboden verkohlt sind, Asbest verbaut ist oder Leitungen aus Blei sind? Solche Fragen lassen sich, wenn überhaupt, nur mit einem hohen Aufwand beantworten. Eine Möglichkeit ist, den Verkäufer zu fragen. Wobei man nicht weiß, ob er die Wahrheit sagt. Zumal: „Manchmal wissen es die Verkäufer selbst nicht“, sagt Happ.

Es bleibt also immer ein Restrisiko. Doch zumindest kann man dies begrenzen: indem man in alle Ecken schaut. Ist dort eine feuchte Stelle, muss man nachfragen. Stutzig werden und Fragen stellen sollte man etwa, wenn in einem alten Haus eine Wand neu aussieht. Auch das Dach sollte unter die Lupe genommen werden. Sind zum Beispiel Dachziegel lose?

Teil der Gemeinschaft

Plant man den Kauf einer Eigentumswohnung, kommen rechtliche Aspekte hinzu. In dem Fall erwirbt man schließlich nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums. Man wird Teil der Gemeinschaft. Diese hat Regeln aufgestellt, die man kennen sollte. Selbst eine recht profane Regel kann zum großen Problem werden.

„Wenn etwa beschlossen wurde, dass Tierhaltung nicht erlaubt ist, kann ein Hundehalter nicht einziehen“, sagt Happ. Als wichtigste Maßnahme gilt daher, „die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einzusehen“, sagt Sabine Feuersänger, Referentin für Grundsatzfragen beim Bonner Eigentümerverein Wohnen im Eigentum. Denn sie gibt Aufschluss darüber, wie sich die künftigen Miteigentümer untereinander verstehen. Weigert sich der Verkäufer, die Unterlagen oder Kopien zu besorgen, „sind höchste Vorsicht und zumindest einige intensive Gespräche mit anderen Eigentümern der WEG angesagt, um nach dem Kauf keine bösen Überraschungen zu erleben“, sagt Feuersänger.
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